Kupujesz mieszkanie od dewelopera. Ale kto tak naprawdę odpowiada za jego jakość?

Klient kupuje mieszkanie od dewelopera, ale jakość inwestycji często jest sumą decyzji podjętych dużo wcześniej – przede wszystkim wyboru generalnego wykonawcy.

Przez ponad 15 lat pracy na rynku nieruchomości zauważyłem, że kupujący bardzo dokładnie analizują markę dewelopera, lokalizację inwestycji, układ mieszkania czy standard części wspólnych. Znacznie rzadziej zadają pytanie, kto faktycznie buduje ich przyszłe mieszkanie.

To zaskakujące, ponieważ w wielu przypadkach właśnie odpowiedź na to pytanie może powiedzieć o inwestycji więcej niż najbardziej dopracowany folder sprzedażowy.

Deweloper sprzedaje, wykonawca buduje

Kupując sprzęt elektroniczny, samochód czy nawet meble, często zwracamy uwagę nie tylko na markę, ale również na miejsce produkcji.

Ta sama marka może korzystać z różnych zakładów produkcyjnych. Jedne słyną z wysokiej jakości i doskonałej organizacji, inne konkurują głównie ceną.

Na rynku nieruchomości działa podobny mechanizm.

Deweloper odpowiada za zakup gruntu, przygotowanie projektu, finansowanie inwestycji i sprzedaż mieszkań. Jednak za codzienną realizację budowy odpowiada generalny wykonawca.

To on organizuje plac budowy, zarządza pracownikami i podwykonawcami, odpowiada za harmonogram, jakość wykonania oraz terminowe zakończenie prac.

Dlatego marka dewelopera nie zawsze jest jedynym wyznacznikiem jakości inwestycji.

Porządek na budowie mówi więcej niż reklama

Jednym z najbardziej zaskakujących wniosków, do których doszedłem przez lata obserwacji budów, jest to, że jakość często widać jeszcze przed ukończeniem inwestycji.

Mam tu na myśli zwykły porządek na placu budowy.

Tam, gdzie budowa jest dobrze zorganizowana, materiały składowane są we właściwy sposób, a prace przebiegają zgodnie z planem, zwykle również odbiory mieszkań przebiegają sprawniej.

Oczywiście nie jest to reguła bez wyjątków, ale wielokrotnie zauważałem zależność pomiędzy organizacją budowy a końcową jakością wykonania.

Porządek nie gwarantuje jakości, ale często świadczy o kulturze organizacyjnej firmy.

Termin oddania jest dla klienta ważniejszy niż liczba usterek

Większość kupujących obawia się usterek wykrywanych podczas odbioru mieszkania.

Tymczasem z perspektywy klienta równie istotny, a często nawet ważniejszy jest termin oddania inwestycji.

Zakup mieszkania wiąże się z planowaniem życia na kilka lat do przodu. Klienci sprzedają swoje dotychczasowe nieruchomości, organizują finansowanie, podpisują umowy najmu lub planują rozpoczęcie wynajmu zakupionego lokalu.

Jeżeli inwestycja opóźnia się o kilka miesięcy, generuje to dodatkowe koszty i stres. W skrajnych przypadkach problemy techniczne lub organizacyjne mogą prowadzić do opóźnień liczonych nie w miesiącach, ale w latach.

Dlatego jednym z najlepszych wskaźników jakości generalnego wykonawcy jest historia terminowo realizowanych projektów.

Najlepsi wykonawcy potrafią oddawać inwestycje zgodnie z harmonogramem, a czasem nawet kilka miesięcy przed planowanym terminem.

Nie każda budowa jest tak samo trudna

Budowa osiedla na niezabudowanej działce jest wyzwaniem organizacyjnym.

Prawdziwym sprawdzianem kompetencji są jednak projekty realizowane w trudnych warunkach.

We Wrocławiu szczególne znaczenie mają inwestycje prowadzone w ścisłej zabudowie miejskiej, przy zabytkowych kamienicach, w sąsiedztwie Odry oraz na terenach o wysokim poziomie wód gruntowych.

To właśnie w takich miejscach doświadczenie generalnego wykonawcy ma największe znaczenie.

W ostatnich latach mieszkańcy Wrocławia mogli obserwować sytuacje, w których realizacja nowych inwestycji powodowała problemy dla sąsiednich budynków lub wymagała dodatkowych działań zabezpieczających. Takie przypadki pokazują, jak ważne jest doświadczenie firmy budowlanej przy prowadzeniu skomplikowanych projektów.

Podobnie wygląda sytuacja z garażami podziemnymi realizowanymi w pobliżu Odry. Wysoki poziom wód gruntowych sprawia, że błędy projektowe lub wykonawcze mogą ujawnić się dopiero po oddaniu budynku do użytkowania.

Dobry wykonawca to także dobry partner dla projektanta

Kupujący często zakładają, że budynek powstaje dokładnie według projektu przygotowanego wiele miesięcy wcześniej.

W praktyce niemal każda większa inwestycja wymaga licznych zmian i uzgodnień w trakcie realizacji.

Pojawiają się nieprzewidziane warunki gruntowe, konieczność doprecyzowania rozwiązań technicznych, zmiany materiałowe lub dodatkowe zabezpieczenia wynikające z sytuacji zastanej na budowie.

Dlatego ogromne znaczenie ma współpraca pomiędzy projektantem a generalnym wykonawcą.

Najlepsi wykonawcy nie ograniczają się wyłącznie do realizacji dokumentacji. Potrafią przewidywać problemy, proponować rozwiązania i sprawnie współpracować z projektantami oraz nadzorem inwestorskim.

Dla klienta ten proces jest niewidoczny. Widzi jedynie efekt końcowy – budynek oddany zgodnie z planem lub inwestycję zmagającą się z kolejnymi przesunięciami terminów.

Zmiany lokatorskie też wiele mówią o wykonawcy

Ciekawym wskaźnikiem organizacji budowy jest również podejście do zmian lokatorskich.

Wprowadzenie zmian w instalacjach, układzie ścian czy punktach elektrycznych wymaga dobrej koordynacji prac.

Niektórzy wykonawcy ograniczają takie możliwości do minimum, traktując je jako utrudnienie przy realizacji dużego projektu.

Firmy dobrze zarządzające procesem budowy częściej potrafią pogodzić oczekiwania klientów z wymaganiami harmonogramu.

Dlaczego niektórzy deweloperzy cieszą się lepszą opinią?

Na rynku można znaleźć deweloperów, którzy od lat kojarzeni są z dobrą jakością wykonania i terminowym oddawaniem inwestycji.

Moim zdaniem bardzo często nie jest to przypadek.

Za sukcesem takich projektów stoi zwykle konsekwentna polityka wyboru sprawdzonych generalnych wykonawców oraz wieloletnia współpraca z partnerami, którzy potrafią realizować nawet najbardziej wymagające inwestycje.

W branży budowlanej istnieją firmy, które wielokrotnie udowodniły swoje kompetencje przy realizacji trudnych projektów infrastrukturalnych, mieszkaniowych czy śródmiejskich. To właśnie takie doświadczenie buduje przewagę konkurencyjną inwestycji na długo przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań.

Dwa pytania, które warto zadać przed zakupem

Przed zakupem mieszkania większość klientów pyta:

„Kto jest deweloperem?”

To ważne pytanie.

Ale równie ważne jest drugie:

„Kto jest generalnym wykonawcą?”

Warto sprawdzić jego wcześniejsze realizacje, doświadczenie przy trudnych projektach, historię terminowości oraz opinie dotyczące jakości wykonania.

Bo ostatecznie klient nie kupuje wizualizacji ani reklamy.

Kupuje przekonanie, że w określonym terminie odbierze klucze do mieszkania, które zostało dobrze zaprojektowane i równie dobrze wykonane.

A za to w dużej mierze odpowiada właśnie generalny wykonawca.

Krzysztof Trzaska

Ekspert ds. nieruchomości

eXp Polska | Trzaska Property

Rynek pierwotny i wtórny | Inwestycje | Kompleksowa obsługa | Kredyty | Wrocław i okolice